Когда дело доходит до инвестиций в недвижимость, особенно в жилую недвижимость, вероятность того, что вы влюбитесь в недвижимость, выше, чем в случае других менее материальных классов активов (облигации, акции, пенсии и т. Д.).

Многие люди влюбляются в токсичные свойства, которые хорошо смотрятся на глаз или приятны для эго. Но такого рода потакание своим желаниям, покупка активов, вызванная эгоизмом, может быстро превратиться в огромные обязательства, разрушая балансовые отчеты и разрушая отчеты о доходах. Зачем? Потому что инвестирование — это интеллектуальный вид спорта, и ваши эмоции должны оставаться в стороне. Вы должны в первую очередь рассчитывать свои цифры. Когда дело доходит до инвестирования в недвижимость, иногда уродливое — это прекрасно. По иронии судьбы, иногда самая уродливая собственность показывает лучшие результаты.

Денежный поток всегда важен в любом бизнесе или портфеле недвижимости; гораздо важнее, чем прирост капитала, если вы спросите меня. Увеличение капитала может увеличить вашу чистую стоимость, но денежный поток будет переводить наличные на ваш банковский счет и поддерживать вашу ликвидность! Если бы мне пришлось выбирать между чистым положительным денежным потоком и гарантированным приростом капитала, я бы выбрал денежный поток полностью.

Задача при инвестировании в недвижимость состоит в том, чтобы минимизировать первоначальный взнос (который максимизирует размер ипотеки), одновременно генерируя чистый положительный денежный поток каждый месяц.

Знание следующих 4 чисел сослужит вам хорошую службу и действительно должно быть оценено в соответствии с вашими знаниями, прежде чем делать какие-либо инвестиции в недвижимость.

1. Чистый доход от аренды

Мне нравится покупать недвижимость, предполагая, что никакого прироста природного капитала никогда не произойдет (хотя, конечно, это произойдет). Стоимость недвижимости обычно удваивается каждые 7-10 лет. Примечание: это тенденция, а не односторонняя ставка! Как бы то ни было, мы не хотим ждать, пока произойдет это естественное понимание, прежде чем мы начнем наращивать богатство. Следовательно, в идеале мы хотим, чтобы каждая инвестиция в недвижимость приносила чистый положительный денежный поток, то есть источник пассивного дохода.

Итак, при инвестировании в недвижимость первое, на что следует обратить внимание, — это чистый доход от аренды. Много агенты по недвижимости будут указывать цифры валовой доходности т.е. годовая арендная плата в процентах от стоимости недвижимости. Хотя это разумный индикатор вашей потенциальной отдачи от инвестиций, на самом деле он не скажет вам, сколько денег вы собираетесь заработать (или потенциально потеряете!). Поэтому я предпочитаю сосредоточиться на чистой доходности и, в конечном итоге, на чистой прибыли, то есть на том, сколько чистых долларов недвижимость будет вкладывать в мой задний карман каждый месяц.

Чистый доход от аренды = валовой доход от аренды — (операционные расходы + расходы на обслуживание долга)

В дополнение к расходам на обслуживание долга (например, ипотека), ниже приведены типичные операционные расходы, которые вам нужно будет вычесть из общей суммы арендной платы, чтобы получить показатель чистой прибыли: плата за управление, городские / муниципальные / государственные налоги, ремонт / техническое обслуживание Затраты, налоги на имущество / земельная аренда, расходы на страхование, аннулирование (периоды вакансий), коммунальные услуги и т. Д.

Как правило, вы должны стремиться к получению валовой арендной платы не менее 150% от погашения ипотечного кредита, чтобы покрыть все эксплуатационные расходы и оставить себе чистый доход от аренды.

Процентные ставки и рыночные силы повлияют на ваши денежные потоки и чистую прибыль от аренды. Итак, проведите стресс-тест своего прогноза денежного потока для повышения процентных ставок на 1% или 2% или снижения дохода от аренды на 20 или 30% и посмотрите, как это повлияет на показатели чистого дохода от аренды.

Причина, по которой мне нравится тест чистого дохода от аренды, заключается в том, что помимо других цифр, которые мы рассмотрим ниже, этот показатель дохода фактически скажет вам, сколько денег конкретная недвижимость будет вкладывать в ваш задний карман каждый месяц (мы не учитываем доход налог на данный момент). Итак, хороший вопрос, который стоит задать себе еще до того, как вы определите показатель чистого дохода от аренды: «Какой чистый доход мне нужно получить от этой собственности, чтобы она окупилась»?

2. Возврат наличными

Многие богатые инвесторы используют анализ доходности наличных денег как своего рода тест на салфетку, чтобы установить, стоит ли вложения в недвижимость дальнейшего анализа.

Возврат денежных средств = годовой денежный поток (до налогообложения) / общая сумма вложенных денежных средств

Так, например, вы можете приобрести недвижимость за 100 000 долларов и использовать 30 000 долларов в качестве первоначального взноса. Если предположить, что чистый денежный поток (после всех расходов) от аренды недвижимости составляет 700 долларов в месяц, то возврат денежных средств для этих инвестиций составит 8400 долларов / 30 000 евро = 0,28 (28%).

Мне нравится видеть> 20% (а в идеале — ближе к 30%), прежде чем я подумаю об инвестировании.

3. Чистая доходность от аренды

Многие агенты по недвижимости указывают валовую доходность, а не чистую доходность. Однако чистая доходность — это цифра, над которой вам нужно работать, особенно если вы инвестируете в новые географические территории; вам необходимо проявить должную осмотрительность и рассчитать текущие расходы, связанные с этим конкретным объектом собственности.

Валовая доходность от аренды = годовая арендная плата / стоимость собственности

Таким образом, используя те же числа, что и в приведенном выше примере, валовая доходность = 950 долларов США x 12/100 000 евро = 0,114, т.е. 11,4%.

Чистый доход от аренды = годовая арендная плата — эксплуатационные расходы / стоимость собственности

Таким образом, используя те же числа, что и в приведенном выше примере, чистая доходность от аренды = 700 долларов США x 12/100 000 евро = 0,084, т.е. 8,4%.

Поэтому, когда агент по недвижимости называет вам доходность в X% для определенной собственности, спросите его / ее, валовая это или нетто. Если они тупо смотрят на вас, убедитесь, что вы провели собственное исследование затрат на содержание собственности. В качестве ориентира вы можете оценить 30% дохода от аренды для покрытия эксплуатационных расходов, но, опять же, вам нужно провести собственный анализ затрат по каждой собственности, чтобы получить точную цифру.

Вычислив чистую арендную доходность для конкретной собственности, вы можете сравнить ее с потенциальной чистой арендной доходностью от других инвестиционных объектов, чтобы помочь вам решить, какая из них предлагает наилучшие возможности для чистого положительного денежного потока.

4. Ставка капитализации

Ставка капитализации = годовая чистая операционная прибыль / стоимость (или стоимость) имущества

Если недвижимость приобретается за 100 000 долларов США и она дает положительный чистый операционный доход в размере 10 000 долларов США (сумма дохода после вычета постоянных и переменных затрат), то максимальная ставка для этой конкретной собственности составляет:

  • 10 000 долларов США / 100 000 долларов США = 0,10 = 10%

Более точно использовать текущую стоимость собственности (а не начальную стоимость) при определении ставки капитализации. Это связано с тем, что по мере роста стоимости актива мы должны увидеть соответствующее увеличение дохода, который он приносит, чтобы поддерживать приемлемую ставку капитализации. Приличная ставка капитализации составляет 10% или больше.

Косвенно, максимальная ставка скажет вам, насколько быстро окупятся инвестиции. Ставка капитализации в размере 10% говорит о том, что для полной капитализации этого актива, то есть для его оплаты, потребуется 10 лет.

Ваши деньги — это, по сути, «основной капитал». Как инвестор, вы должны рассчитывать на личную доходность от использования своих денег. Об этом свидетельствует Cap Rate. Если квартиру можно купить за 100000 долларов, и вы, как инвестор, ожидаете получить не менее 8% от своих инвестиций в недвижимость, то, умножив покупную цену в 100000 долларов на 8%, вы узнаете, что эта конкретная недвижимость должна принести 8000 долларов или больше, в год после операционных расходов, чтобы это было жизнеспособным вложением.

Cap Rate часто используется профессионалами в сфере недвижимости для оценки собственности. Так, например, если вы знали, что недвижимость, которую рекламируете для продажи, приносит чистую операционную прибыль в размере 10 000 долларов США, и как профессиональный инвестор вы использовали прогнозируемую ставку капитализации в размере 8%, то стоимость актива (или цена, за которую вы могли бы заплатить это свойство) составляет 125 000 долларов (т.е. 10 000 долларов /,08).

В итоге:

Простое знание этих четырех чисел позволит вам опередить большинство начинающих инвесторов и сэкономить вам состояние, исключив любые потенциальные инвестиции в недвижимость с отрицательным денежным потоком, которая только ухудшит ваше богатство. Мне только жаль, что я знал эти 4 числа раньше, когда я инвестировал в недвижимость! Это могло бы сэкономить мне очень много денег! Инвестирование в недвижимость сопряжено с относительно высоким риском. Ваша задача как инвестора — управлять рисками и минимизировать их. Выполняя сначала свои цифры, вы устраняете риск №1 и причину большинства неудач при инвестировании в недвижимость: отрицательный денежный поток. Освежите свою математику инвестиций в недвижимость, прежде чем бросаться покупать какую-либо часть «инвестиционной» собственности. Это может спасти вас или сделать состояние!

САНАЦИН2 КАПСУЛЫ В ДЕНЬ ОЧИСТЯТ ОТ ПАРАЗИТОВ РАЗ И НАВСЕГДА!

Утренний и вечерний прием активных компонентов обеспечивает полное уничтожение паразитов

error: checked